Kako začeti s sobodajalstvom v 2024? (Celovit vodič)
Vse informacije, ki jih potrebujete za začetek sobodajalstva v enem celovitem vodiču. Preberite vse o registraciji dejavnosti, davkih, pa vse do tega kako z oddajanjem zaslužiti več. Pripravljeni na začetek oddajanja? 🏡 Pa začnimo!
Podrobni nasveti v vodiču so še v pripravi. Redno jih dodajamo in dopolnjujemo. O novih nasvetih boste obveščeni v naši Facebook skupini ali preko e-novic, na katere se lahko naročite tukaj.
1. Se splača postati sobodajalec?
Vsakdo, ki ima v lasti neizkoriščene namestitvene kapacitete se sprašuje, kako jih kar najbolje tržiti in čim več zaslužiti. Nastanitve se v Sloveniji lahko oddaja v dolgoročni ali kratkoročni najem. Pri prvem najemodajalec in najemojemalec skleneta najemno pogodbo za določen čas, najemodajalec pa praviloma plača tudi davek na oddajanje premoženja v najem. Pri slednjem pa postopek ni tako enostaven, saj v Sloveniji obstaja vrsto zakonov in pravilnikov, ki urejajo področje kratkoročnega oddajanja. Kljub temu pa je lahko kratkoročno oddajanje veliko bolj dobičkonosen posel kot oddajanje na dolgi rok.
Kdaj se splača kratkoročno oddajati nastanitev?
- Nastanitev leži na lokaciji, ki je privlačna za turiste.
- Povpraševanje po nastanitvi ni preveč odvisno od sezone.
- Gostom je omogočen lahek vstop v nastanitev.
- Notranjost je urejena in lahko naredimo dobre fotografije interierja.
Kakšne so prednosti kratkoročnega oddajanja?
- Cena na noč je navadno višja od tiste, ki bi jo lahko zaračunali, če bi oddajali dolgoročno.
- Ko nastanitev ni zasedena, jo lahko uporabljamo tudi sami.
- Cene lahko prilagajamo glede na povpraševanje in tako zaslužimo več.
- Nastanitev lahko oglašujemo na rezervacijskih platformah kot sta Booking in AirBnB ter tako privabimo tudi goste iz tujine.
Kaj moram vedeti preden se odločim za sobodajalstvo?
Sobodajalstvo je lahko zelo dobičkonosen posel, terja pa več časa in organizacije kot dolgoročno oddajanje. Fizične osebe se morajo vpisati v poslovni register Slovenije, obrat je potrebno legalizirati z vpisom v RNO in opraviti kategorizacijo, vestno je potrebno voditi poslovne knjige in izdajati račune, ter voditi knjigo gostov in podatke vsakega gosta poslati na AJPES. Poleg tega moramo sobodajalci poskrbeti, da je nastanitev vedno pripravljena za naslednjega gosta in vzdrževati dobre ocene na rezervacijskih platformah. Če imate dovolj časa za upravljanje nastanitve in radi komunicirate z gosti, potem je sobodajalstvo prava izbira za vas. V nasprotnem primeru lahko kratkoročno oddajanje nastanitve zaupate tudi agenciji, ki vse to opravi namesto vas in vam zaračuna provizijo.
Povezani članki
Je moja nastanitev primerna za oddajanje turistom?
2. Izbira oblika poslovanja
Ko se odločamo za kratkoročno oddajanje nepremičnin moramo razmisliti, v kakšni pravnoorganizacijski obliki bomo opravljali to dejavnost. Sobodajalci so po Zakonu o gostinstvu lahko:
- fizične osebe, če opravljajo dejavnost le občasno (skupno največ 150 nočitev na leto), nudijo gostom do 15 ležišč in so vpisane v PRS,
- pravne osebe, ki so registrirane za opravljanje gostinske dejavnosti,
- samostojni podjetniki, ki so registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti,
- društva, ki imajo gostinsko dejavnost določeno v svojem temeljnem aktu.
Sobodajalstvo za fizične osebe - posameznike
Za sobodajalstvo kot fizična oseba se boste odločili, če želite dejavnost opravljati le občasno in nimate podjetja preko katerega bi opravljali dejavnost, ali pa podjetja ne želite ustanoviti. Glavna prednost te oblike poslovanja so nizki stroški, saj mora posameznik plačevati le mesečne pavšalne prispevke v višini 34,97 € (podatek za leto 2023) in davek na dohodek od dejavnosti, ki pri normiranih stroških znaša 4% celoletnih prihodkov. Za to obliko poslovanja se odloča tudi veliko upokojencev, ki želijo poleg svoje pokojnine zaslužiti kakšen evro več.
Sobodajalstvo kot (popoldanski) s.p.
Sobodajalci posamezniki, ki bi želeli kratkoročno oddajati svoje nastanitve za več kot 150 nočitev na leto, morajo odpreti bodisi s.p. bodisi popoldanski s.p.. Popoldanski s.p. je dobra izbira, če smo že zaposleni v drugem podjetju, kjer smo tudi zavarovani. V tem primeru plačujemo mesečne pavšalne prispevke v višini 85,10 € (podatek za leto 2023) celoletni dohodek pa je pri normiranih stroških obdavčen s 4 %. Posamezniki lahko odprejo tudi polni s.p. in registrirajo dejavnost Oddajanja zasebnih sob gostom (55.203).
Sobodalstvo za pravne osebe in društva
Tudi pravne osebe (d.o.o.) in društva lahko legalno oddajajo nepremičnine v kratkoročni najem. Podjetja d.o.o. se morajo registirati za dejavnost Oddajanja zasebnih sob gostom (55.203), društva pa morajo to dejavnost določiti v svojem temeljnem aktu. Prednost sobodajalstva kot pravna oseba je lahko v tem, da se lahko upošteva stroške vzdrževanja in upravljanja nastanitev. Velja poudariti, da morajo tako pravne kot fizične osebe skrbeti za pravilno fiskalizacijo, poročanje podatkov o gostih in zaračunavanje turistične takse.
Povezani članki
Odpreti s.p., popoldanca ali se registrirati kot sobodajalec?
Vse o davkih in prispevkih za sobodajalce
3. Registracija dejavnosti
Po tem, ko se odločimo, v kakšni obliki bomo poslovali, lahko našo dejavnost registriramo. Če bomo dejavnost sobodajalstva opravljali kot fizična oseba je naš prvi korak vpis v Poslovni Register Slovenije. To storimo tako, da izpolnimo obrazec in ga pošljemo po pošti ali osebno vročimo na izpostavo AJPES. V osmih dneh po vpisu v register moramo oddati tudi obrazec M12 na ZZZS in obvestiti FURS o načinu vodenja poslovnih knjig. Večina sobodajalcev se odloči za normirane stroške, kar pomeni da je naša davčna osnova 20 % celoletnih prihodkov. Na teh 20 % se potem plača 20 % davek, kar pomeni, da bomo na letni ravni plačali 4 % davka na celoletne prihodke.
Če se odločite za odpiranje (popoldanskega) s.p. vam predlagamo, da to storite na najbližji točki SPOT, kjer vam lahko uredijo vse potrebno in vas seznanijo z aktualnimi in relevantnimi informacijami.
Registracija za atipičnega DDV zavezanca
Če nameravamo nastanitev oglaševati na tujih rezervacijskih platformah kot sta AirBnB in Booking se moramo registrirati za atipičnega DDV zavezanca, saj smo mi, kot prejemniki storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora, dolžni od prejete storitve plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 %. Preko portala eDavki je potrebno vsak mesec oddati tudi obrazec DDV-O, kjer navedemo skupen znesek zaračunanih provizij vseh platform, na katerih oglašujemo.
Povezani članki
Kako poteka registracija sobodajalca?
Kako s sobodajalstvom začeti kot upokojenec?
Kako se registrirati za atipičnega zavezanca za DDV?
4. Legalizacija obrata
Ko uspešno registriram dejavnost sobodajalstva lahko začnem z opravljanjem te dejavnosti. Pred tem pa je potrebno še legalizirati svojo nastanitev tako, da jo vpišete v Register Nastanitvenih Obratov in jo kategorizirate. Vpis v register lahko opravite s kvalificiranim digitalnim potrdilom prek spletne strani AJPES, kategorizacijo pa je moč opraviti preko spletne strani kategorizacija.si.
Poleg vpisa v register in kategorizacije je potrebno preveriti tudi, če nastanitev ustreza minimalnim tehničnim pogojem, kot jih navaja Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih. Če se nastanitev nahaja v večstanovanjski hiši, potrebujete za opravljanje dejavnosti 75% soglasje vseh etažnih lastnikov, poleg tega pa morate soglasja pridobiti od vseh lastnikov, ki direktno mejijo na vaše stanovanje.
Povezani članki
Kako legalizirati nastanitveni obrat?
Kako poteka vpis nastanitve v RNO?
Kako poteka postopek kategorizacije nastanitve?
Pridobivanje soglasja etažnih lastnikov za sobodajalstvo
5. Prijava gostov in turistična taksa
Ko je moja nastanitev registrirana in kategorizirana, ter sem pridobil morebitno soglasje etažnih solastnikov, se lahko pripravim na sprejem prvih gostov. Podatke vsakega gosta, ki biva v vaši nastanitvi, je potrebno zapisati v knjigo gostov in posredovati na AJPES. V ta namen se je potrebno predhodno registrirati v aplikaciji eTurizem. Poleg dnevnega poročanja o gostih je potrebno oddajati tudi mesečna poročila, ki jih prav tako oddamo preko aplikacije eTurizem.
Vsakemu gostu moramo zaračunati tudi turistično takso. Višino turistične takse določa občina nastanitve, področje pa ureja Zakon o spodbujanju turizma. Kot je zapisano v 18. členu tega zakona so nekateri gostje lahko oproščeni plačila turistične takse. Popolnoma so oproščeni plačila otroci do 7. leta starosti, medtem ko otroci med 7. in 18. letom plačajo polovično turistično takso. Zaračunano turistično takso se do 25. dne v mesecu za pretekli mesec nakaže na poseben račun občine.
Povezani članki
Kaj mora sobodajalec storiti ob prihodu gostov?
Kako se registirati v AJPES eTurizem za prijavo gostov?
Vse o zaračunavanju turistične takse
Kako pravilno voditi knjigo gostov
Za brezksrbno upravljanje vaših nastanitev priporočamo Smart Checkin.
Smart Checkin vam prihrani ogromno časa in skrbi, saj poskrbi za samodejno prijavo gostov, zaračuna turistično takso in gostu pošlje davčno potrjen račun.
6. Izdajanje računov in fiskalizacija
Sobodajalci moramo vsakemu gostu izdati račun za bivanje. Pomembno je, da v znesek na računu vštejemo tudi vse provizije, ki jih moramo plačati rezervacijskim plaftormam. Znesek na računu, ki ga izdamo gostu, mora biti enak znesku, ki ga je gost plačal rezervacijski platformi. Potemtakem je višji od zneska, ki ga bo, za gostovo bivanje, rezervacijska platforma nakazala nam. Sobodajalci, davčni zavezanci, identificirani za namene DDV, obračunavajo tudi DDV po nižji stopnji 9,5 %.
Na račun moramo dodati tudi znesek turistične takse, če le ta ni vključena v ceno nočitve. Na takso se DDV ne obračuna. Vsi izdani računi morajo biti tudi davčno potrjeni, ker plačilo poteka preko posrednika - rezervacijskih platform. Taka plačila FURS tretira kot gotovinska plačila in jih je potrebno davčno potrjevati.
Povezani članki
Plačilo davka od Airbnb in Booking.com provizij
7. Priprava za sprejem prvih gostov
Na tej točki smo registrirali dejavnost, legalizirali obrat in poskrbeli, da lahko gosta prijavimo in mu zaračunamo turistično takso. Kako pa se pripravimo na sprejem prvih gostov? Najverjetneje bomo prve goste pridobili preko rezervacijskih platform AirBnB ali Booking. Najbolje, da že tam začnemo komunikacijo z gosti in mu nekaj dni pred prihodom pošljemo podrobna navodila kako priti do nastanitve, kje parkirati in ostale informacije, ki jih mora gost vedeti pred prihodom.
Pomembno je tudi, da je nastanitev pripravljena na prihod prvih gostov. Najbolj pomembno je, da:
- poskrbimo, da gost lahko nemoteno vstopi v nastanitev,
- pripravimo sveže brisače in posteljnino za gosta,
- na vidno mesto napišemo ali kako drugače delimo geslo za brezžično povezavo,
- z gostom delimo priročnik za bivanje v nastanitvi.
Povezani članki
Kako avtomatizirati sprejem gosta?
Kako pripraviti nastanitev za prve goste?
Zakaj in kako gostom omogočiti samoprijavo?
Za brezksrbno upravljanje vaših nastanitev priporočamo Smart Checkin.
Smart Checkin vam prihrani ogromno časa in skrbi, saj poskrbi za samodejno prijavo gostov, zaračuna turistično takso in gostu pošlje davčno potrjen račun.
8. Objava na rezervacijskih platformah Booking in AirBnB
Da v svojo nastanitev privabimo čim večje število gostov je smiselno oglaševati na večjih rezervacijskih platformah kot sta Booking in AirBnB. Ključen dejavnik za učinkovito oglaševanje nastanitve so dobre fotografije. Poskrbite za to, da je nastanitev urejena, pospravljena in primerno osvetljena, ter naredite presunljive fotografije, ali pa za to najemite strokovnjaka. Pomembnost dobrih fotografij je težko preceniti, saj najbolj vplivajo na število rezervacij, ki jih boste dobili preko rezervacijskih platform. Zelo pomemben dejavnik so tudi ocene in komentarji gostov, tako da se le potrudite gostom pričarati najboljšo izkušnjo.
Proces objave nastanitve na rezervacijske platforme je enostaven, saj si vsaka platforma želi, da čim lažje in čim hitreje začnete oglaševati in prodajati svojo nastanitev. Tako si zagotovijo svoj kos pogače, ki navadno znaša med 10 in 20 odstotki vrednosti vsake rezervacije.
Če boste objavili nastanitev na večih platformah je potrebno poskrbeti za sinhronizacijo zasedenosti, saj ne želite, da bi isti termin rezervirala različna gosta. Sinhronizacijo lahko uredite že znotraj platform samih in ni potrebno kupovati dodatnega programa. Če pa bi želeli sinhronizirati tudi cene, pa potrebujete zunanje orodje t.i. “channel manager”.
Povezani članki
Kako začeti z oddajanjem preko AirBnB in Booking.com?
Kako nastaviti optimalne cene na Booking in AirBnB?
Kako narediti najboljše fotografije za AirBnb in Booking?
Kako avtomatizirati pošiljanje sporočil gostom?
9. Upravljanje nastanitve
Upravljanje nastanitve, ki jo oddajamo v kratkoročni najem, lahko zahteva kar nekaj časa in organizacije. Poskrbeti moramo, da je nastanitev počiščena in pripravljena za vsakega naslednjega gosta, ali pa to nalogo zaupati zunanjemu izvajalcu. Pomembno je tudi, da gostu hitro in korektno odgovarjamo na morebitna vprašanja o bivanju in okolici.
Lahko se zgodi, da gostje med bivanjem kaj poškodujejo ali polomijo, zato je vredno razmisliti o zavarovanju nepremičnine in premoženja. Po izkušnjah številnih gostiteljev dobro deluje tudi AirBnBjev program za zaščito gostiteljev AirCover, kjer lahko oddate škodni zahtevek kar preko aplikacije AirBnB in vam praviloma povrnejo nastale stroške.
Povezani članki
Vse o upravljanju nastanitve za sobodajalce
Zavarovanje nepremičnine za sobodajalce
Kako avtomatizirati pošiljanje sporočil gostom?
Kako si povrniti škodo, ki so jo povzročili AirBnB gostje?
10. Pospeševanje prodaje
Kako pridobiti več rezervacij? Kako zapolniti proste termine? Kako gostom zaračunati več? Odgovore na ta vprašanja si želi slišati vsak sobodjalec. Resnica je, da odgovori niso tako preprosti in so lahko zelo specifični za vsako nastanitev. Obstaja pa nekaj trikov s katerimi lahko povečate število rezervacij in zaslužite več.
Najprej lahko pogledamo, če obstaja možnost zvišanja cen na rezervacijskih platformah. Na rezervacijskih platformah je smiselno nastaviti višjo osnovno ceno in potem vključiti številne popuste, saj s tem zagotovite boljšo izpostavljenost vašega oglasa. Poleg tega je vredno razmisliti tudi o popustih za rezervacije daljših obdobji npr. tedenske ali mesečne.
Poleg cen lahko optimiziramo tudi oglase naših nastanitev na rezervacijskih platformah. Fotografije lahko naredimo bolj privlačne, potrudimo se lahko izboljšati komentarje in ocene in poskusimo izboljšati opis nastanitve. Poskusimo lahko različne taktike in preverimo, ali se število rezervacij spremeni.
Navsezadnje lahko začnemo tudi s sprejemanjem direktnih rezervacij in se tako izognemo visokim provizijam rezervacijskih platform. Direktne rezervacije lahko začnemo sprejemati preko lastne spletne strani, če uporabljamo orodje, ki to omogoča. Za začetek pa je morda že dovolj, da goste, ki se vračajo, spodbudimo k direktni rezervaciji preko naših kanalov in ne preko rezervacijskih platform.
Povezani članki
Kako s kratkoročnim oddajanjem zaslužiti več
Kako nastaviti optimalne cene na Booking in AirBnB?
Kako povečati število rezervacij na AirBnB?
Kako povečati število rezervacij na Booking.com?
