Koliko se je zaslužilo s turističnim oddajanjem nastanitev v letu 2023?

V članku preverite, v katerih destinacijah se je v letu 2023 s kratkoročnim oddajanjem turistom zaslužilo največ, kje so najvišje cene na noč in kako niha zasedenost nastanitvenih kapacitet čez leto. V analizo smo vključili 7.500 aktivnih nastanitev v Sloveniji.

Podatki so zanimivi za tiste, ki želijo preveriti, ali se sobodajalstvo v njihovi destinaciji izplača, za obostoječe sobodajalce, ki bi radi primerjali svoje podatke s tržnimi povprečji, pa tudi za investitorje, ki iščejo atraktivne lokacije za nakup nepremičnin za kratkoročno oddajanje turistom.

Opredelitev podatkov

Glavni viri podatkov so platforma AirDNA, AirBnB in register nastanitvenih obratov Slovenije. Podatki se nanašajo na obdobje Januar - December 2023.

Število nastanitev
Število aktivnih nastanitev na platformah AirBnB ali Vrbo na dan 10. 1. 2024.

Letni donos
Povprečni letni bruto donos nastanitev v določenem območju za leto 2023. Donos je izračunan kot povprečje median donosov posameznih nastanitev. Dejanski neto donos je manjši, saj bruto donos vključuje tudi provizije, ki jih zaračunajo platforme. Velja poudariti tudi, da je dejanski donos posamezne nastanitve lahko manjši ali večji od navedenega povprečja, saj je odvisen od atraktivnosti nastanitve, njene modernosti, kapacitete in lokacije.

Zasedenost
Povprečna letna zasedenost nastanitev v določenem območju. Predstavlja povprečje razmerja med zasedenimi in razpoložljivimi dnevi posameznih nastanitev na tem območju.

Cena na noč
Povprečna cena na noč, ki jo nastanitve zaračunavajo v določenem območju. Za posamezno območje se izračuna kot povprečje povprečnih cen na noč posameznih nastanitev.

Pregled trga

V Sloveniji je v začetku leta 2024, po podatkih iz Registra Nastanitvenih obratov, aktivnih 10.368 nastanitev. To vključuje vse tipe nastanitvenih obratov: apartmaje, kampe, hotele, hostle, apartmajske hiše idr. V naših podatkih upoštevamo samo 7.500 nastanitev, ki se oglašujejo na portalih AirBnB ali VRBO. Te nastanitve je lažje primerjati med seboj, saj gre predvsem za apartmaje, sobe in hiše, ki se gostom oddajajo za krajši rok. V spodnji tabeli vidimo primerjavo podatkov za najbolj popularne slovenske destinacije.

V Sloveniji največ nastanitev najdemo v Ljubljani in okolici (2.420), veliko jih je tudi na obali (2.264), ki vključuje občine Piran, Izolo in Koper, najbolj zgoščena ponudba nastanitev pa je zagotovo na Bledu, kjer je aktivnih kar 1.070 nastanitev za kratkoročno oddajanje.

V letu 2023 so največ zaslužili sobodajalci v Bovcu, kjer je povprečni letni donos znašal 36.700 €. Bovcu sledita Bled in Kranjska gora, kjer so sobodajalci lani v popvrečju zaslužili 33.700 € in 32.300 €. Zatem sledijo še nastanitve na obali in v Ljubljani, kjer donosi znašajo 29.566 € in 27.000 €.

Povprečna cena na noč v letu 2023 je bila najvišja v Kranjski Gori, kjer je znašala 178,80 €, najnižja pa je bila v Mariboru, kjer so cene na noč v povprečju dosegle 94,40 €. Na višino cene na noč lahko vplivajo različni dejavniki, največji med njimi je sigurno razmerje med povpraševanjem in ponudbo. Tam kjer povpraševanje presega ponudbo, bodo cene lahko višje. Poleg tega na ceno na noč vplivajo tudi tipi nastanitev značilni za to območje. V mestnih območjih, za razliko od ruralnih, prevladujejo manjše nastanitve, kot so sobe in apartmaji, ki sprejmejo manjše število gostov in imajo praviloma nižje cene na noč - se pa zato lahko bahajo z višjo stopnjo zasedenosti.

Gorenjska

Podatke za Gorenjsko smo zbrali za občine Kranjska Gora, Bled in Kranj. V teh občinah je aktivnih 1.841 nastanitev.

Bled

Na Bledu se je v letu 2023 lahko v povprečju zaslužilo 33.700 €. Zaslužek je seveda odvisen od točne lokacije in same atraktivnosti nastanitve - nastanitve v neposredni bližini jezera si lahko nadejajo večji zaslužek kot tiste, ki so od jezera bolj oddaljene.

Bled je imel v letu 2023 izmed vseh gorenjskih občin najvišjo povprečno letno zasedenost nastanitvenih kapacitet, kar nakazuje na to, da je povpraševanje skozi sezono najmanj nihalo. Najvišja zasedenost v letu 2023 je bila junija, ko je bilo zasedenih kar 90 % kapacitet, najmanjša pa je bila v januarju, ko je bilo zasedenih 32 % nastanitvenih kapacitet.

Kranjska Gora

V Kranjski Gori so lahko sobodajalci v letu 2023 v povprečju zaslužili 32.300 € na leto, na noč pa so lahko v povprečju zaračunali 178,7 €. Povprečna cena na noč je za 26,2 € višja kot na Bledu. Razlogi za višjo ceno na noč so lahko manjša ponudba nastanitev in pa tipi nastanitev, ki so bolj primerni za družine, ki navadno za bivanje plačajo več.

V Kranjski Gori je bilo v letu 2023 v povprečju zasedenih 49 % nastanitvenih kapacitet, kar je za 12 % manj kot na Bledu. Od tod lahko sklepamo, da je povpraševanje po nastanitvah v Kranjski Gori bolj odvisno od sezone kot na Bledu. V Kranjski Gori je že nekaj časa močnejša poletna sezona, saj je najbolj zaseden mesec Julij, ko je zasedenih kar 84 % nastanitev, najmanj zasedena meseca pa sta April in November, ko se stopnja zasedenosti spusti pod 30 %.

Kranj

V Kranju je na portalih AirBnB ali VRBO aktivnih le 47 nastanitev, ki so v letu 2023 v povprečju prinesle 19.300 € prihodkov. Sezonskost pa na povpraševanje v Kranju vpliva manj, kot v Kranjski Gori, saj je povprečna zasedenost lani znašala 57 %.

Za brezksrbno upravljanje vaših nastanitev priporočamo Smart Checkin.

Smart Checkin vam prihrani ogromno časa in skrbi, saj poskrbi za samodejno prijavo gostov, zaračuna turistično takso in gostu pošlje davčno potrjen račun.

Spoznajte Smart Checkin

Ljubljana z okolico

V Ljubljano z okolico smo všteli nastanitve, ki se nahajajo na območju samega mesta Ljubljana, pa tudi tiste, ki se nahajajo v Medvodah, Vodicah, Škofljici, na Igu in v Rakitni. Podatki pa ne vključujejo nastanitev v Mengšu, Domžalah, Trzinu, ali na Vrhniki. V Ljubljani z okolico je aktivnih 2.420 nastanitev, ki oglašujejo na AirBnB ali VRBO.

V Ljubljani se je v letu 2023 v povprečju zaslužilo 27.000 €, ob povprečni ceni na noč, ki je znašala 116 €. Največ zaslužijo nastanitve, ki so v strogem centru Ljubljane, kjer zaradi svoje atraktivne lokacije in bližine železniške in avtobusne postaje, lahko gostom zaračunajo več. Tam je koncentracija nastanitev tudi največja, kot vidimo na spodnji sliki.

Nihanje povpraševanja skozi leto v Ljubljani ni tako izrazito kot npr. v Kranjski Gori, saj so bile v letu 2023 nastanitve v povprečju zasedene kar 64 % razpoložljivih noči. V Ljubljani je bila v letu 2023 zasedenost najvišja v juliju in avgustu ko je znašala 81 %, najmanjša pa v januarju, ko je znašala le 39 %.

Primorska

Na Primorskem je glavnina nastanitev skoncentrirana na območju Bovca, na obali v občinah Koper, Piran in Izola, nekaj pa jih najdemo tudi v Postojni. Skupno število nastanitev v tej regiji je 2.685.

Bovec

Kot lahko razberemo iz zgornje tabele so bile v letu 2023 najdonosnejše nastanitve v Bovcu, saj so v povprečju prinesle kar 36.700 €. Tudi povprečna cena na noč je bila v Bovcu najvišja in je znašala 169,3 €. Bovec in celonta dolina posočja se prebujata - dejavniki kot so vedno bolj bogata ponudba adrenalinskih in vodnih športov, urejene pohodniške poti ter strateško destinacijsko oglaševanje so povzročili, da Bovec postaja vedno bolj popularna turistična destinacija, kar se odraža tudi na povpraševanju po nastanitvenih kapacitetah.

Nastanitve v Bovcu so bile lani v povprečju zasedene 59 % razpoložljivih noči, najvišja zasedenost je bila v juliju, ko je bilo zasedenih kar 88 % nastanitev, najmanjša pa je bila v novembru, ko je znašala le 28 %.

Izola

V Izoli je aktivnih 351 nastanitev, ki so v letu 2023 v povprečju lastnikom prinesle 30.600 € bruto prihodkov. Povprečna cena na noč je znašala 157 €. Kot pričakovano so v Izoli najbolj zasedeni poletni meseci, kjer se zasedenost kapacitet povzpne tudi čez 80 %, medtem ko je januarja zasedenost nastanitev le 22 odstotna.

Piran

V Piranu so številke za leto 2023 podobne kot v Izoli, saj so nastanitve v povprečju pridelale 31.200 € prihodkov ob povprečni ceni 159,8 € na noč. Tudi zasedenost nastanitvenih kapacitet je najvišja v poletnih mesecih, tako kot se za obalne kraje tudi pričakuje.

Koper

V Kopru so donosi malo manjši kot v drugih obalnih krajih - sobodajalci so v letu 2023 v povprečju zaslužili 26.900 € in na noč zaračunali 147,20 €. Povprečna zasedenost kapacitet je v lanskem letu znašala okroglih 50 %.

Postojna

Najmanjših donosov so na primorskem deležni gostitelji iz Postojne, kjer so v letu 2023 v povprečju zaslužili 18.600 €. Tudi cene na noč so nižje saj so v povprečju znašale 101,4 €. Je pa na primer v Postojni manj sezonskega nihanja povpraševanja kot v ostalih krajih na primorskem in tako tudi v običajno slabših mesecih kot so januar, oktober in november, nastanitve dosegajo zadovoljive stopnje zasedenosti.

Štajerska

Na Štajerskem največ nastanitev najdemo v Mariboru, veliko jih je tudi v občini Zreče, kjer je turistično zanimiv obisk Rogle, manj pa jih najdemo v Celju in na Ptuju. Skupno je na Štajerskem aktivnih 398 nastanitvenih obratov.

Maribor

V Mariboru obratuje 213 nastanitvenih obratov, ki so v preteklem letu sobodajalcem v povprečju prinesle 17.400 € prihodkov. Povprečna cena na noč je bila 94,4 € ob 50 % zasedenosti. Kapacitete so najbolj zasedene julija, ko delež zasedenih kapacitet znaša 72 %, najmanj pa marca, ko stopnja zasedenosti pade na 33 %.

Celje

V Celju je aktivnih 48 nastanitev, ki so v letu 2023 v povprečju pridelale 17.300 € bruto prihodkov ob povprečni ceni 98,2 € na noč. Povprečna zasedenost je 48 odstotna, najvišja je v mesecu juliju, ko znaša 66 %, najnižja pa oktobra, ko znaša 36 %.

Zreče - Rogla

V občini Zreče in na širšem območju Rogle je bilo lani aktivnih 70 nastanitev. Sobodajalci so v povprečju zaslužili 25.600 € ob relativno visoki povprečni ceni na noč - 170,8 €. Povprečna cena na noč je za kar 72,6 € višja kot v Mariboru, kar je odraz tipa in kapacitet namestitev. Na območju Rogle se oddajajo bolj večji apartmaji in celotne koče, ki sprejmejo večje število gostov, medtem ko se v Mariboru oddajajo bolj manjši apartmaji in sobe. Povprečna zasedenost v Zrečah pa je leta 2023 znašala le 41 %, kar je za 9 % manj kot v Mariboru.

Ptuj

Na Ptuju je aktivnih 67 nastanitev, ki so v letu 2023 lastnikom v povprečju pridelale 15.800 € prihodkov ob povprečni ceni na noč 92,7 €. Kapacitete so bile v povprečju zasedene 47 odstotno.

Dolenjska

Dolenjska regija ni tako turistično zanimiva, kljub temu pa v Novem Mestu in okolici najdemo 58 nastanitev, ki so bile v začetku 2024 objavljene na plaftormah AirBnB ali VRBO. Večina teh nastanitev je zidanic, ki so razpršene po razgibani dolenjski vinogradniški pokrajini.

Novo mesto

Lani je 58 nastanitev v Novem mestu in okolici pridelalo v povprečju 20.500 € prihodkov. Zanimivo je, da je bila povprečna cena na noč razmeroma visoka - znašala je kar 130,1 €. To je recimo 14 € več kot v Ljubljani. Morda je razlog v tem, da se na dolenjskem oddajajo predvsem zidanice, ki lahko sprejmejo več gostov, ki so za nastanitev pripravljeni odšteti višji znesek.

Zasedenost nastanitvenih kapacitet na dolenjskem se močno povzpne poleti, ko avgusta znaša 72 %, upade pa pozno jeseni in pozimi, saj novembra znaša le 21 %.